No lo decide el giro del arrendatario ni lo que diga el contrato: lo decide con qué está equipado el inmueble el día en que se firma.
El IVA en el arriendo de inmuebles se resuelve con una pregunta concreta: qué hay dentro del inmueble al firmar. Un local pelado se arrienda exento; el mismo local con mesón, estantes y vitrinas se arrienda afecto. Y ahí el impuesto no se calcula sobre el arriendo completo.
11% del avalúo fiscal
se rebaja de la base afecta cuando el arriendo paga IVA. El SII precisó que es una obligación del arrendador, no una alternativa.
La regla general está en el artículo 12, letra E, N°11 del DL 825: el arrendamiento de inmuebles está exento de IVA. La excepción es la letra g) del artículo 8°, que grava el arrendamiento, subarrendamiento, usufructo o cualquier otra cesión temporal de tres cosas: inmuebles amoblados, inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial, y todo tipo de establecimientos de comercio.
Si el contrato cae en esa letra g), paga el 19%; si no, queda exento. No hay zona gris que las partes puedan acordar.
| Qué se arrienda | ¿Paga IVA? | Norma |
|---|---|---|
| Casa o departamento sin muebles | No, exento | Art. 12 E N°11 |
| Departamento amoblado para vivir | Sí, 19% | Art. 8 g) |
| Local comercial vacío | No, exento | Art. 12 E N°11 |
| Local con mesón, estantes y vitrinas | Sí, 19% | Art. 8 g) |
| Oficina con escritorios y muebles de archivo | Sí, 19% | Art. 8 g) |
| Bodega o sitio eriazo sin instalaciones | No, exento | Art. 12 E N°11 |
| Establecimiento de comercio en marcha | Sí, 19% | Art. 8 g) |
La Ley 21.210 sumó un requisito de suficiencia: los muebles o las instalaciones deben alcanzar para el uso al que se destina el inmueble. Los criterios los fijó la Resolución Ex. N°53, del 25 de mayo de 2021: una situación material —los bienes deben estar al firmar, aunque después no se usen— y suficiencia. Sus ejemplos:
Aquí está el error que más se repite. Cuando el arriendo está afecto, el artículo 17 del DL 825 obliga a deducir de la renta el 11% anual del avalúo fiscal del inmueble propiamente tal, o la proporción que corresponda si el arriendo es parcial o por un período distinto de un año. El SII lo zanjó en el Oficio N°3000, de 2016: el "podrá" de la norma es descriptivo, no facultativo, y la rebaja es obligatoria.
Con un local de avalúo fiscal $60.000.000 y arriendo mensual de $1.200.000:
Sin la rebaja, el IVA sería $1.200.000 × 19% = $228.000: son $104.500 al mes que paga de más el arrendatario. El avalúo es el vigente y se consulta en el sitio del SII con el rol de la propiedad.
Si el arrendador es contribuyente de IVA, emite factura o boleta afecta y declara el débito en su Formulario 29. Si el arrendatario es de primera categoría con contabilidad completa, puede emitir factura de compra y retener el impuesto, según el SII. Y cuando ninguna de las partes es contribuyente de IVA —el departamento amoblado entre particulares— el impuesto igual se declara en el F29, en el código 713.
Para el arrendatario PyME, el IVA de un arriendo afecto destinado al giro es crédito fiscal, con el mismo criterio de la recuperación del IVA del activo fijo.
Se repiten tres: creer que el IVA depende del giro del arrendatario, cuando la resolución es explícita en que lo determinante es la situación objetiva del inmueble, no el destino que el usuario pretenda darle; no aplicar la rebaja del 11%; y escribir "se arrienda sin muebles" mientras se entrega equipado, porque el tratamiento lo fijan los hechos. Si el caso es limítrofe —un galpón con puente grúa, un predio agrícola con sus bienes de uso—, una asesoría tributaria que revise el inventario antes de firmar cuesta menos que corregirlo después, con la misma lógica de saber qué servicios pagan IVA.
No. Un inmueble desprovisto de muebles o instalaciones que permitan una actividad comercial queda exento. Solo se grava si cuenta con escritorio, sillas, muebles de archivo y mobiliario equivalente.
No. El SII precisó en el Oficio N°3000, de 2016, que la rebaja no es una facultad del arrendador sino una obligación, porque dejarla a su discreción vulneraría el principio de legalidad tributaria.
No, mientras esté vacía. Si tiene instalaciones que por sí solas permitan una actividad comercial o industrial, pasa a estar gravada. Baños o estacionamientos comunes no cuentan.
El impuesto se declara igual. Cuando ninguna de las partes es contribuyente de IVA, el arriendo afecto se declara en el Formulario 29 usando el código 713, según las instrucciones del SII.
Dos datos deciden todo: qué queda dentro del inmueble el día del contrato y cuál es el avalúo fiscal vigente del rol. Con ambos a la vista, la calificación deja de ser discusión.
En SolutionTax el trabajo lo hace Mauricio Hurtado, contador auditor con magíster en tributación: precio fijo, atención directa y contabilidad al día desde 2016. La asesoría tributaria para PyMEs revisa el contrato antes de que el IVA quede mal calculado.
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Fuentes: BCN, DL 825 (arts. 8 g), 12 E N°11, 17) · SII, Resolución Ex. N°53 de 25-05-2021 · SII, Oficio N°3000 de 03-11-2016 · SII, preguntas frecuentes de arriendo · SII, Circular N°37 de 2020.
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